Il masochismo fiscale dell'aumentare la tassa sugli affitti brevi in un paese che si spopola
- Elio Litti
- 5 nov
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La manovra finanziaria sarebbe in procinto di aumentare la cedolare secca sugli affitti brevi, portandola dal 21 al 26%, sostanzialmente equiparando la tassazione della prima casa a quella delle seconde case ed oltre. La decisione, anche se non confermata, fa a botte non soltanto con le ragioni che giustificano la scelta (ovvero combattere il caro affitti e l’iperturistificazione dei centri urbani) ma si scontra frontalmente con la demografia, l’ottimizzazione edilizia e l’economia, vediamo perché.
Secondo i dati ufficiali ISTAT del Censimento della popolazione ed abitazioni, relativi al 2021, oltre il 27% delle abitazioni italiane sono vuote, o per meglio dire, non abitate continuativamente. La cifra spaventosa è tra le più alte dei paesi sviluppati. Osservando i dati comunali addirittura il 67% dei comuni italiani ha almeno 1 abitazione su 4 vuota, ed oltre il 27% dei comuni ha oltre la metà delle abitazioni disabitate. Esistono poi quasi 400 comuni - il 5% del totale italiano - in cui 3 case su quattro sono disabitate.
Prendendo sempre da ISTAT i dati sulle proiezioni demografiche da qui al 2050[1] delle province italiane scopriamo che l’80% di queste è in declino demografico. Il 41% assisterà da qui ai prossimi 25 anni ad una contrazione di oltre il 10% della popolazione, l’11% subirà un vero tracollo demografico perdendo un abitante su 5.
Al contrario nessuna delle province in cui si prevede un aumento della popolazione, avrà una crescita superiore del 9%.
Ultimo tassello del puzzle prima di trarre le somme è la normativa Europea case green che punta a ridurre drasticamente le emissioni inquinanti degli edifici residenziali, i quali, lo ricordiamo sono, secondo l’European Environmental Agency responsabili di oltre il 30% dell’impronta ambientale europea. Sempre secondo stime del 2024[2] oltre il 75% degli edifici europei sono inefficienti dal punto di vista energetico.
In un contesto in cui il parco immobiliare italiano invecchia ed invecchia male, tenendo a mente l’enorme sottoutilizzo degli immobili esistenti e la necessità di aumentare le performance energetiche degli edifici per combattere il cambiamento climatico, ci si aspetterebbe che lo Stato accompagni la transazione energetica incentivando il recupero del parco immobiliare, il pieno utilizzo evitando ulteriore consumo del suolo e favorendo l’imprenditoria privata a mettere sul mercato gli immobili. La strategia fiscale adottata pare invece incoerente con questi scopi.
Dopo le rumorose proteste da parte della stessa maggioranza, il ministero dell’economia ha infatti corretto parzialmente il tiro: ad essere esentati dall’aumento dell’aliquota fiscale saranno i privati che affittano il proprio immobile non avvalendosi di piattaforme quali Booking, Trivago, Airbnb.
Si tratta tuttavia di un cambiamento puramente cosmetico visto che oltre il 90% degli immobili per affitti brevi passa per aggregatori online, lo Stato pare deciso a punire indiscriminatamente il mercato degli affitti brevi, settore in crescita costante negli ultimi anni, che è letteralmente esploso dal post-covid.
In un contesto di crisi inflazionistica e di overtourism, prendersela con gli affitti brevi pare sia il capro espiatorio perfetto visto che si può vendere l’idea di fare qualcosa per contrastare il caro affitti, sostanzialmente non facendo nulla, anzi danneggiando uno dei pochi settori in cui milioni di privati cittadini hanno ottenuto una fonte di reddito complementare, proprio gestendo il proprio patrimonio immobiliare: secondo l’Associazione Italiana Gestori affitti brevi (Aigab), il mercato "vale circa 66 miliardi di euro tra prenotazioni e indotto.
Nonostante non godano di grande fama al livello nazionale ed internazionale, non tutti i comuni italiani soffocano di overtourism e dinamiche di gentrificazione come Venezia, Napoli o Firenze, dove in effetti la quota di patrimonio immobiliare destinato a scopi turistici ha raggiunto cifre allarmanti spingendo studenti, famiglie meno abbienti e residenti storici, ad abbandonare i centri cittadini ormai ad appannaggio quasi esclusivo dei turisti.
Se la misura venisse confermata si perderebbe una occasione importante per discernere tra realtà territoriali la cui saturazione di affitti brevi ha reso il mercato degli affitti classici proibitivo, e la stragrande maggioranza dei comuni, specie i piccoli comuni dell’entroterra, dove invece per spopolamento e per migrazione esiste un enorme patrimonio immobiliare che non è vittima di gentrificazione e che invece, proprio con gli affitti brevi garantisce reddito complementare ai proprietari, riuso del costruito e benefici redistributivi all’economia locale generando occupazione.
Non tutti i comuni italiani hanno una dinamica turistico-demografica che giustifichi la creazione di alberghi per cui sfruttare le abitazioni private per scopi turistici si è dimostrato, al contrario di quello che questa riforma sottende, uno strumento molto utile per ottimizzare il parco immobiliare, visto che se una casa privata può ritornare agilmente sul mercato degli affitti lunghi, lo stesso non si può dire degli alberghi che per natura hanno molta più rigidità di impiego.
La leva fiscale è uno strumento indispensabile per creare opportunità e governare i fenomeni, varare misure talmente spannometriche ed indiscriminate non risolve il problema dei centri storici spopolati per via di case vacanza poiché non distingue con criteri di proporzionalità il privato che affitta uno o due immobili, dai grandi patrimoni speculativi che gestiscono decine o centinaia di abitazioni.
Ancor più grave è il rischio che l’aumento dell’aliquota fiscale spinga i proprietari verso gli affitti turistici in nero, un fenomeno che contraddirebbe lo stesso governo che ha saggiamente implementato l’obbligo nazionale dei codici identificativi per le strutture.
Per combattere il caro affitti il legislatore dovrebbe investire nell’edilizia pubblica, nella realizzazione di studentati e nell’aumentare il fondo per gli affitti in modo che le famiglie in difficoltà non vengano sfrattate. Scegliere di non discernere tra realtà dove gli affitti brevi sono una minaccia ai residenti, da quelle per cui sono una preziosa risorsa, significa perdere un’occasione preziosa di equità.
Queste sono alcune delle foto di Taranto e Manduria che ho scattato io personalmente.
